Urbanismo

ACAL dispone de un equipo de abogados especialistas en urbanismo que realizan consultoría y asesoramiento profesional en cualquier actuación que concierna a este ámbito del derecho administrativo: planeamiento, gestión y disciplina urbanística, licencias urbanísticas y ambientales, patrimonios municipales de suelo, utilización y aprovechamiento del dominio público local, elaboración de ordenanzas y reglamentos.

Abogados Urbanismo

Plan General y planeamiento de desarrollo

El planeamiento municipal –general o de desarrollo- es la planificación urbana que lleva a cabo la ordenación del territorio de
un municipio a través de una serie de instrumentos técnicos y normativos. El uso del suelo de todo el municipio ha de estar previamente ordenado para regular sus condiciones de transformación y de conservación.

Y el planeamiento regula, así, el suelo que es urbano, no urbanizable –rural- y el que puede ser urbanizable; el suelo que ha
de protegerse en atención a sus circunstancias especiales; el suelo que puede ser residencial, comercial, industrial, terciario o de
servicios, etc.; la edificabilidad, el volumen edificable o de ocupación; señala donde deben estar las construcciones, las calles,
parques y jardines y los equipamientos públicos o colectivos -como polideportivos, centros sanitarios-.

El planeamiento es así una previsión o proyecto de cómo queremos que sean nuestras ciudades, regulando el derecho de propiedad de los particulares para que éste pueda cumplir su función social: la de contribuir en la formación de dichas ciudades.

Los particulares, en muchas ocasiones, no están de acuerdo con la planificación que hace la Administración municipal y nosotros podemos ayudar a asesorar en este ámbito. La potestad de planificación, aunque es discrecional, no queda totalmente al arbitrio de las Administraciones, sino que ha de ajustarse al Derecho que la regula.

Gestión Urbanistica


La gestión urbanística es la ejecución del planeamiento urbanístico.
Ésta se realiza también a través de unos instrumentos técnicos y jurídicos –proyectos de reparcelación- con los que los
Ayuntamientos obtienen gratuitamente de los propietarios los terrenos necesarios para los viales y equipamientos, previstos en el
plan; y, a cambio, se otorga a los propietarios la posibilidad de edificar sus parcelas.

La gestión urbanística culmina con el proyecto y ejecución de las obras de urbanización de los ámbitos señalados en el plan o de
actuaciones aisladas. La urbanización otorga ya a las parcelas de los particulares la condición de solar y su aptitud directa para ser
edificadas. No se puede edificar una parcela hasta que esta no cuente con viales, encintado de aceras, alumbrado público,
conexión a la red de abastecimiento de agua potable y alcantarillado, etc.

La disciplina urbanística

El urbanismo se cierra con la posibilidad de que el propietario ejerza efectivamente su derecho a edificar mediante la obtención de la previa autorización municipal: licencia de obras, demolición o rehabilitación.

Esto ocurre cuando el suelo está ya gestionado y urbanizado conforme al planeamiento urbanístico.
Mediante la licencia, el Ayuntamiento comprueba que lo que se pretende edificar es conforme con el planeamiento o que el uso, la edificabilidad, el volumen, etc. son correctos. Igualmente, si se quiere demoler o rehabilitar un inmueble.

En el caso de obras de escasa entidad, bastaría presentar ante el Ayuntamiento una declaración responsable de que se cumplen todos los requisitos para realizar la actuación.
Pero si lo que ejecutamos lo hacemos sin licencia o sin ajustarnos a la licencia concedida, cometeríamos una infracción urbanística y nos podemos enfrentar a un procedimiento sancionador, a una sanción económica o multa y a la demolición de lo indebidamente construido –restablecimiento de la legalidad urbanística-.

Prestamos asesoramiento jurídico y defensa letrada en materia de otorgamiento de licencias y de régimen sancionador. También prestamos asesoramiento en aquellos casos en que un particular perciba que otro vecino ha podido cometer una infracción urbanística, presentando la oportuna denuncia.

También prestamos asesoramiento en los casos, muy generalizados, de construcciones que se encuentran en la situación de fuera de ordenación. Tal es el caso de aquellas construcciones respecto de las cuales ha prescrito la posibilidad de que el Ayuntamiento pueda actuar mediante un procedimiento sancionador y de restablecimiento de la legalidad –demolición-. No habrá que pagar sanción y estas construcciones se pueden escriturar e inscribir en el Registro de la Propiedad, a través de un procedimiento, del que prestamos el asesoramiento oportuno. Si la construcción se declara en fuera de ordenación, se podrá obtener cédula de habitabilidad y se podrá transmitir sin ningún problema.

Patrimonios municipales del suelo

Los Ayuntamientos tiene bienes privados que se denominan patrimoniales y que no están sujetos al uso y servicio público, como los denominados demaniales. Dentro de esos bienes patrimoniales se encuentra el Patrimonio Municipal del Suelo que está integrado por unos bienes concretos y que ha de tener un destino específico.

Integran este patrimonio los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración en virtud del deber que tienen los particulares propietarios de cesión de suelo libre de cargas de urbanización y que se corresponde con el porcentaje de la edificabilidad que el planeamiento otorga a la propiedad privada.

En el ámbito urbanístico, los propietarios, no solo ceden gratuitamente a los Ayuntamientos, el suelo necesario para los viales y equipamientos. Aquéllos también ceden gratuitamente un porcentaje de su propiedad a cambio de la plusvalía que perciben por recibir unos terrenos edificables, en virtud del planeamiento y de la gestión urbanística. Pues bien, estos bienes son los que se integran en el PMS.

Son bienes patrimoniales y, por tanto, enajenables –a diferencia de los bienes demaniales- aunque sujetos a un régimen específico en su, adquisición y destino.
El destino fundamental de este patrimonio es regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística. Por ejemplo, estos patrimonios se utilizan para posibilitar o facilitar la construcción de viviendas de protección pública.

Los particulares, en virtud de la acción pública urbanística, pueden exigir a la Administración el estricto cumplimiento del régimen jurídico y destino de este patrimonio especial.

La gestión urbanística afecta de modo directo a nuestro derecho de propiedad. Por ello, el particular necesita el asesoramiento jurídico
profesional para tener la certeza de que la delimitación y limitación de su derecho de propiedad, tras dicha gestión, se corresponde
estrictamente con su deber legal, y que viene establecido en los planes y en la legislación urbanística.

Licencias Ambientales

El ejercicio de una actividad económica en un establecimiento privado también exige la obtención de una autorización o licencia, que es otorgada por el Ayuntamiento.
Estas actividades solo pueden ejercerse en los espacios que indica el planeamiento y con arreglo a unas condiciones, para que no ocasionen a los vecinos colindantes molestias –ruidos, gases, humos, residuos- o para que no sean peligrosas –por ejemplo, una gasolinera-. Estos condicionamientos son fiscalizados a través de las licencias que se otorgan.
En el caso de actividades que no puedan producir efectos molestos o peligrosos, bastará la declaración responsable del promotor, sobre que cumple todos los requisitos necesarios.

Si una actividad se ejerce sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones, el promotor puede enfrentarse a un procedimiento sancionador, a una multa y a la suspensión y cierre de su actividad.

Pero a veces, es el vecino colindante con una actividad el que puede denunciar y exigir que aquélla se ejerza con licencia o con arreglo a ella.

Prestamos asesoramiento jurídico tanto al promotor de una actividad para obtener la licencia o para defenderse de un procedimiento sancionador; como al vecino que sufre cerca de su domicilio una actividad molesta o que no tiene licencia o no se ajusta a ella.

Utilización y aprovechamiento del dominio público local

Son bienes demaniales aquéllos que se destinan a un uso o servicio público y cuya titularidad detenta el Ayuntamiento.

El uso puede ser general, como el de las calles o playas; o especial, que es el que realizamos los particulares, por ejemplo, mediante la instalación de mesas y sillas en la calle, instalación de kioscos, venta ambulante, mercadillos especiales, vados, publicidad en espacios públicos, etc.

Este uso o aprovechamiento especial requiere de una autorización municipal previa y el pago de una tasa municipal. El régimen jurídico de este uso está en la Ley y en las ordenanzas municipales, que regulan las condiciones de uso, de otorgamiento de la autorización y las tasas.

El uso indebido del dominio público también está sujeto a un régimen sancionador, establecido en las ordenanzas municipales y que puede dar lugar a una sanción económica. Por ejemplo, esto puede suceder cuando se utiliza el dominio público sin la autorización correspondiente o sin ajustarse a ella, o cuando aquél no se ajusta a lo establecido en las ordenanzas –por ejemplo en los casos tan conocidos como los botellones-.

Nosotros prestamos la asistencia jurídica necesaria en todos estos aspectos: concesión, denegación o retirada de autorizaciones; liquidación de las tasas o procedimientos sancionadores.

Tenemos oficinas en Murcia, Valencia y Madrid y atendemos casos de toda España.

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